Immobilienfonds

Immobilienfonds

…eine gute Kapitalanlage? Was zeichnet einen soliden Immobilienfonds aus?

Sie suchen eine Immobilienbeteiligung mit einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont? Sie möchten nicht die komplette Immobilie kaufen, sondern nur einen Anteil? Sie suchen ein Fondskonzept mit regelmäßig wiederkehrenden Einnahmen? Sie suchen eine Investition in einen Immobilienfonds um Ihr Portfolio zu diversifizieren? UND/ODER Sie wollen in ein Projekt investieren, ohne sich selbst um Verwaltung, Mieter, Wartung, Finanzierung etc. kümmern zu müssen?

Dann sind Sie bei uns RICHTIG! Wir vermitteln Ihnen Fondsanteile zu fairen Konditionen inklusive oben genannten Eigenschaften.

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Was ist ein bzw. wie funktioniert ein Immobilienfonds?

Wenn Sie in Immobilienfonds investieren werden Sie Teilhaber an den durch den Fonds erworbenen Vermögenswerten. Der Fonds bündelt das Geld von vielen Anteilsinhabern. Um eine hohe Sicherheit durch Streuung zu erreichen werden ein oder mehrere Objekte mit zahlreichen Mietern erworben.

Je nach Konzeption oder Anlagerichtlinien des Fonds kann jede Art von Immobilie in das Portfolio aufgenommen werden; von Einkaufszentren, Supermärkten, Bürogebäuden, Hotels, Studenten- über Seniorenwohnheimen sowie Wohnanlagen bis hin zu Parkhäusern, Industriegebäuden und/oder Logistikzentren.

Das Fondsmanagement verwaltet diesen Bestand und hat zahlreiche Aufgaben zu bewältigen. Diese sind unter anderem die Überwachung von Mieteinnahmen sowie Nebenkostenabrechnungen, den abzubauenden Reparaturstau, regelmäßige Wartungs-arbeiten, anstehende Neuvermietung oder Innenfinanzierung (Immobilienfinanzierung) usw., so dass sich der Eigentümer nicht mehr selbst um die Verwaltung seines investierten Geldes kümmern muss.

Natürlich gehören auch die Suche nach neu zu erwerbenden oder zu bauenden Immobilien bzw. der Verkauf von Gebäuden zu den Aufgaben des Fondsmanagements. Auf Grund dieser beschriebenen Vorteile gehören Immobilienfonds in Deutschland mit zu den beliebtesten Anlagemodellen.

Welche Arten von Immobilienfonds gibt es?

Offener Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds sind in der Regel in der Höhe der Anteile nicht begrenzt, können jederzeit gezeichnet und frei über eine Fondsbörse gehandelt werden. Offene Immobilienfonds formieren als Investmentfonds, die es Investoren ermöglichen, sich mit kleinen Anlagesummen an großen Immobilienportfolios zu beteiligen. Die Erwerber der Fondsanteile nennt man Anleger bzw. Investoren, sie erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen.

Geschlossener Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds sind Miteigentümergesellschaften, die Objekte sind vor der Investition alle bekannt. Die Anleger können nur während einer begrenzten Zeit (Platzierungszeit) in den Immobilienfonds investieren. Die Zeichnung erfolgt in der Regel mit einem Einmalbeitrag. Ist das Eigenkapital (Emissionskapital) erreicht, werden keine weiteren Anleger mehr zugelassen bzw. keine Anteile an diesem Immobilienfonds mehr vergeben. Die Anteilseigner werden Kommanditisten (Mitunternehmer) und erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Ausstieg ist über den Verkauf des Anteils über einen Zweitmarkt oder über die Liquidation des Fonds möglich.

Projektentwicklungsfonds als Sondergattung in Form eines Immobilienfonds
Die höchsten Renditen in diesem Bereich werden von Projektentwicklungsfonds erwirtschaftet, einer Sondergattung der geschlossenen Immobilienfonds. Hier werden Objekte geplant oder bestehende Liegenschaften erworben, um diese dann zu bauen bzw. umzustrukturieren. Nach erfolgreicher Umsetzung inkl. Vermietung werden diese Investments dann weiterverkauft.

Infrastrukturfonds als Sondergattung in Form eines Immobilienfonds
Ebenfalls hohe Renditen im Bereich der geschlossenen Immobilienfonds können von Infrastrukturfonds erwirtschaftet werden. Diese Sondergattung plant oder erwirbt bestehende Liegenschaften, um diese im Nachgang zu bebauen bzw. umzustrukturieren. Hier handelt es sich oftmals um Flughäfen, Pipelines, Gewerbeflächen, Bahnhöfe, Straßen, Häfen usw. Nach erfolgreicher Umsetzung bzw. Realisierung werden diese Investments weiterverkauft.

Wie hoch ist die Mindestbeteiligung an einem Immobilienfonds?

An einem offenen Immobilienfonds können sich Privatanleger ab einer Zeichnungssumme von 50,00 € monatlich bzw. 2.500,00 € einmalig beteiligen. Für Kleinanleger sind offene Immobilienfonds daher besonders gut geeignet. Bei geschlossenen Immobilienfonds gibt es in der Regel keine monatliche Zahlung, sondern nur Einmalanlagen die auf Grund von Einsparungen der Verwaltungskosten mit einer Mindestbeteiligung von 10.000,00 € möglich sind.

Wie lang ist die Laufzeit für einen Immobilienfonds?

Bei offenen Immobilienfonds gibt es eine tägliche Verfügbarkeit, was aber auf Grund der Emissionskosten in Höhe von ca. 5% keinen Sinn macht. Eine vernünftige Laufzeit (Haltedauer) beginnt bei mindestens 5 Jahren und kann je nach Fondskonstruktion bis zu 25 Jahren betragen.

Welche Vor- und Nachteile gibt es bei einem Immobilienfonds?

Der Vorteil von offenen Immobilienfonds besteht darin, dass auf Grund der zahlreichen Objekte und der oft immensen Größe des Fonds eine sehr gute Risikostreuung erreicht wird, die beim geschlossenen Immobilienfonds oft nicht vorhanden ist. Selbst wenn also eine Immobilie mal keinen Ertrag erwirtschaften sollte, kann dieser Ertragsausfall meistens durch die anderen Immobilien „aufgefangen“ werden. Neben der Risikostreuung ist das investierte Kapital jederzeit verfügbar. Die Anteile am offenen Immobilienfonds können täglich gekauft werden und bei Bedarf auch täglich wieder an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden.

Neben den Vorteilen sind zwei Nachteile im Bereich offener Immobilienfonds als Kapitalanlage zu bedenken. Der erste Nachteil besteht darin, dass oftmals die Transparenz fehlt. Im Gegensatz zum geschlossenen Fonds weiß der Anleger beim offenen Immobilienfonds nur selten in welche Immobilien genau investiert wurde bzw. wird. Der zweite Nachteil ist die geringere Rendite gegenüber dem geschlossenen Immobilienfonds, was vor allem auf den Leerstand und/oder die höheren Verwaltungskosten zurückzuführen ist.

Beim geschlossenen Immobilienfonds sind gänzlich andere Vor- und Nachteile zu berücksichtigen. Es handelt sich hierbei um eine direkte Beteiligung an einer Immobilienanlage. Auf Grund einer individuellen Beteiligungshöhe (überschaubare Mindestbeteiligung nach oben offen) kauft man sich kein Klumpenrisiko - wie zum Beispiel beim Erwerb einer einzelnen Eigentumswohnung - ein.

Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass der Anleger genau darüber informiert wird, in welches Objekt die Investition erfolgt. Durch ein gutes Fondsmanagement kann die Gewinnspanne meistens von fünf Prozent bis durchaus in den zweistelligen Prozentbereich reichen.

Das Investment in geschlossene Immobilienfonds bringt aber auch einige (mögliche) Nachteile für den Anleger mit sich. Dazu zählt beispielsweise die Tatsache, dass eine Investition erst ab einem bestimmten Mindestbetrag möglich ist, der oftmals im Bereich von 10.000 Euro oder höher liegt. Somit können sich interessierte Kleinanleger nur selten an geschlossenen Immobilienfonds beteiligen. Ferner ist es ebenfalls ein Nachteil, dass die Fondsanteile nur über einen festgelegten Zeitraum hinweg erworben und vor allem erst nach vielen Jahren Haltedauer wieder veräußert werden können. Das Kapital liegt hier also im wahrsten Sinne des Wortes FEST.

Ein echter Nachteil (Risiko) in einem geschlossenen Immobilienfonds kann darin liegen, wenn in nur ein Objekt investiert wird, so dass keinerlei Risikostreuung stattfindet. Grundsätzlich ist das Investment in geschlossene Immobilienfonds also fast mit dem Einzelinvestment in eine Immobilie zu vergleichen, die man selbst erwirbt, nur dass eben der gesamte Verwaltungsaufwand etc. wegfällt und man oft mehrere Mieter hat.

Wie so oft, kommt es auch in diesem Anlagesegment darauf an, die handelnden Personen zu kennen bzw. die Leistungsbilanz der Gesellschaft einsehen zu können, um sich vor der Investition in einen Immobilienfonds einen größtmöglichen Überblick über die Chancen und Risiken zu verschaffen. Es geht nicht nur um einen günstigen Einkauf oder einen tollen Verkauf der Immobilie bzw. des Immobilienportfolios, sondern vor allem um eine nachhaltige Verwaltung auf allen Ebenen. Nur so können die hohen Erwartungen (Sicherheit und Rendite) der Investoren erfüllt werden.